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Aktuelle Rechtsprechung
1. Kostenerstattung Privatgutachten
Widersprüchliche Gutachten/Abweichen vom Gerichtsgutachten/Vorgelegtes Privatgutachten
"1. Das Gericht kann von einem Gerichtsgutachten abweichen. Geht es aber
um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Fachfrage, kann
es auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens nur verzichten,
wenn es eine entsprechende eigene Sachkunde darlegt .
2. Liegen mehrere widersprüchliche Gerichtsgutachten vor, muss
das Gericht diese Widersprüche aufklären und kann sich nicht
ohne logisch nachvollziehbare Gründe einem der Gutachten anschließen.
3. Im Prozess vorgelegte Privatgutachten sind substantiierter Parteivortrag,
der bei der Bewertung anderer, insbesondere gerichtlicher Gutachten
nicht übergangen werden darf. Der Richter ist vielmehr verpflichtet,
sich mit ihnen sorgfältig zu befassen."
BGH, Urteil vom 17.10.2001 – IV. ZR. 205/00 –
Privatgutachten zur Erschütterung eines Gerichtsgutachtens – Kostenerstattung –
Die zur Widerlegung oder Erschütterung eines Gerichtsgutachtens aufgewendeten
Kosten für ein während des Rechtsstreits eingeholtes Privatgutachten
sind als notwendige Kosten erstattungsfähig.
Dabei kommt es noch nicht einmal darauf an, ob das Privatgutachten
im Rechtsstreit verwertet wurde.
OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2001 – 8. W. 481/01 – BauR 2002, 665
Privatgutachten zur Erschütterung eines Privatgutachtens – Kostenerstattung –
Die Kosten für ein Privatgutachten, die aufgewendet werden müssen,
um ein vom Prozessgegner vorgelegtes (falsches) Privatgutachten zu
erschüttern, sind erstattungsfähig.
OLG Koblenz, VersR 2002, 1531
Privatgutachten zur Erschütterung eines Gerichtsgutachtens
Für die Kostenerstattung eines während des Rechtsstreits eingeholten Privatgutachtens kommt es nicht darauf an, ob das Privatgutachten den Prozessausgang beeinflusst hat. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Beauftragung.
Wenn eine Partei erkennt, dass sie aufgrund eines Gerichtsgutachtens
und dessen mündliche Erläuterung den Prozess zu verlieren
droht, kann sie zur Erschütterung des gerichtlichen Gutachtens
ein Privatgutachten einholen.
Solange sich die Kosten des Privatgutachtens im üblichen Rahmen
bewegen, sind sie erstattbar!
OLG Hamm, Beschluss vom 16.08.2001 – 23. W. 290/01, Rpfleger 2001, 618
2. geänderte Zivilprozessordnung
Widersprüchliche Gutachten/Abweichen vom Gerichtsgutachten/Vorgelegtes Privatgutachten
Seit dem 01.01.2002 ist die Berufungsinstanz keine zweite Tatsacheninstanz mehr, sondern Kontrollinstanz für offensichtliche Rechtsfehler. Das erstinstanzliche Urteil soll auf die Anwendung des materiellen und des Verfahrensrechts überprüft werden.
"Nach dieser Reform ist ein neuer Berufungsvortrag gem. § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nur noch dann zugelassen, wenn das Nichtvorbringen in I. Instanz nicht auf Nachlässigkeit der Parteien beruht.
Wenn aber eine Partei keine nachvollziehbaren Gründe für die Verspätung ihres bestrittenen Vortrags bringen kann, ist sie damit in der Berufung ausgeschlossen. Die drohende Präklusion soll dazu führen, dass die Parteien die entscheidungserheblichen Tatsachen dem Gericht umfassend schon in der ersten Instanz darlegen werden..."
(Hannich, Meyer–Seitz, Engers: "Das neue Zivilprozessrecht", Bundesanzeiger–Verlag)
Alle am Prozess Beteiligten sind gut beraten, die erste Instanz nicht mehr nur als "Durchlaufinstanz" zu betrachten und auf die Berufungsinstanz zu hoffen.
Ein Prozess muss zukünftig mit größter Sorgfalt geführt werden.
Ein Parteienvortrag sollte substantiiert und umfassend erfolgen, ggf. mittels eines Privatgutachtens.
3. Keine Abwälzung der Kosten für Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien auf Kunden: Teil 1
Das Landgericht Stuttgart (Aktenzeichen.: 20 O 9/07, nicht rechtskräftig) kippt eine Klausel der Bausparkasse Wüstenrot, die die Kosten für teure Gutachten zur Wertermittlung einer Immobilie auf die Kunden abwälzt. Die Klage hat die Verbraucherzentrale NRW angestrengt. Geldinstitute müssen nun mit Forderungen in Millionenhöhe rechnen.
Zum Hintergrund:
520 Euro forderte die Wüstenrot AG vom Kunden: für die Anfertigung eines Wertgutachtens für eine Eigentumswohnung von 95–Quadratmeter in Düsseldorf. Das Gutachten ist für die Bausparkasse stets Voraussetzung für die Gewährung eines Darlehens – unabhängig davon, ob es später wirklich ausgezahlt wird. Doch nicht einmal einen Blick in die vom Kunden bezahlte Bewertung mochte Wüstenrot gewähren – geschweige denn, sie herausgeben.
So geht in der Regel zu, wenn Geldinstitute für so genannte Beleihungswertgutachten zur Kasse bitten. Per Allgemeiner Geschäftsbedingung gestehen sich die Geldverleiher das Recht für das kundenfeindliche Prozedere zu. Dabei geben sie wie etwa Wüstenrot offen zu, dass die "Gutachten ausschließlich für interne Zwecke erstellt" werden.
Damit soll nun nach dem Urteil des Landgerichtes Stuttgart Schluss sein. Durch die beanstandete Klausel "wird der Verbraucher unangemessen benachteiligt", monierten die Richter. Denn Kosten dürften nicht auf Dritte abgewälzt werden, "indem gesetzlich auferlegte Pflichten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden". Da die Wertermittlung des Pfandobjektes zudem "nur im eigenen Interesse des Verwenders" der Klausel liege, verneinten die Richter die Möglichkeit, ein Sonderentgelt zu kassieren.
Werden die Kosten für die Wertermittlung in Folge der Entscheidung zukünftig im Effektivzins eingerechnet und ausgewiesen, ergibt sich nach Meinung der Verbraucherzentrale NRW für Kunden eine bessere Vergleichbarkeit der am Markt angebotenen Konditionen. Das gilt insbesondere für Institute, die schon heute auf Entgelte für Gutachten verzichten.
Besonders wichtig ist das Urteil für Kunden, die in den vergangenen Jahren Hunderte von Euro für ein Wertgutachten bezahlen mussten. Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt ihnen, "das Geld zurückzufordern". Damit Ansprüche nicht verjähren, sollte Banken und Bausparkassen frühzeitig die Rückforderung bekannt gegeben werden.
Quelle: Verbraucherzentrale Nordrhein–Westfalen
4. Geldinstitute müssen Immobilien–Gutachten zahlen – Neues Gerichtsurteil: Teil 2
Für die Anfertigung eines Wertgutachens für eine Eigentumswohnung forderte die Bausparkasse Wüstenrot vom Kunden 520,00 Euro. Die Bewertung ist für die Bausparkasse stets Voraussetzung für die Gewährung eines Darlehens. Egal, ob sie den Kredit später wirklich auszahlt. Der Kunde durfte in das von ihm bezahlte Gutachten nicht einmal einen Blick werfen. Gegen diese Praxis hat die Verbraucherzentrale Nordrhein–Westfalen geklagt. MIT ERFOLG ! Das Landgericht Stuttgart kippte die Klausel: Die Kosten zur Wertermittlung einer Immobilie dürfen Geldinstitute nicht mehr auf ihre Kunden abwälzen. Nun können Betroffene ihr Geld zurückfordern. Einen Musterbrief dafür finden Sie Sie unter: www.vz–nrw.de in der Rubrik PRESSE bzw. unter: www.vz–nrw.de/mediabig/34222A.rtf
So geht es in der Regel zu, wenn Geldinstitute für so genannte Beleihungswertgutachten zur Kasse bitten. Per Allgemeiner Geschäftsbedingung gestehen sich die Geldverleiher das Recht für das kundenfeindliche Prozedere zu. Dabei geben sie, wie etwa Wüstenrot, offen zu, dass die "Gutachten ausschließlich für interne Zwecke erstellt" werden.
Damit soll nun nach dem Urteil des Landgerichtes Stuttgart Schluss sein. Durch die beanstandete Klausel "wird der Verbraucher unangemessen benachteiligt", monierten die Richter. Denn Kosten dürften nicht auf Dritte abgewälzt werden, "indem gesetzlich auferlegte Pflichten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden". Da die Wertermittlung des Pfandobjektes zudem "nur im eigenen Interesse des Verwenders" der Klausel liege, verneinten die Richter die Möglichkeit, ein Sonderentgelt zu kassieren.
Werden die Kosten für die Wertermittlung in Folge der Entscheidung zukünftig im Effektivzins eingerechnet und ausgewiesen, ergibt sich nach Meinung der Verbraucherzentrale NRW für Kunden eine bessere Vergleichbarkeit der am Markt angebotenen Konditionen. Das gilt insbesondere für Institute, die schon heute auf Entgelte für Gutachten verzichten.
Besonders wichtig ist das Urteil für Kunden, die in den vergangenen Jahren Hunderte von Euro für ein Wertgutachten bezahlen mussten. Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt, "das Geld zurückzufordern". Damit Ansprüche nicht verjähren, sollte Banken und Bausparkassen frühzeitig die Rückforderung bekannt gegeben werden.
Thomas Garthe, Leiter der Sachverständigenkanzlei Garthe & Kollegen in Fürth, weist zudem darauf hin, dass Kunden auch sog. externe und unabhängige Gutachter für die Bewertung der Immobilie beauftragen können. Auch diese Kosten sind dann von den Geldinstituten zu zahlen. Der Kunde sollte das aber vor Beauftragung eines Gutachters mit seinem Geldinstitut abklären und schriftlich bestätigen lassen.
Haftung des Wertgutachters gegenüber dem Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren
BGH, Urteil vom 09.03.2006 – III ZR 143/05
Umstritten war bislang, ob und auf welcher Grundlage im Zwangsversteigerungsverfahren der gerichtlich
mit der Wertermittlung beauftragte Gutachter dem späteren Ersteigerer gegenüber für Fehler des Wertgutachtens
haftet. Im konkreten Fall machte der Ersteigerer geltend, dass die im Wertguachten angegebene Anzahl von
Stellplätzen unrichtig gewesen sei. Zudem sei auf eine vorhandene überbauung im Wertgutachten nicht hingewiesen
worden. Der Ersteigerer behauptete, bei Offenlegung dieser Gegebenheiten hätte er das Objekt zu einem geringeren
Preis ersteigern können. In Höhe des Differenzbetrages verlangte er von dem Wertgutachter Schadensersatz. Nach
Auffassung des BGH kommt ein Anspruch dem Grunde nach gem. § 839 a BGB in Betracht. Anspruchsvoraussetzung ist
ein unrichtiges Gutachten, das Eingang in eine unrichtige gerichtliche Entscheidung gefunden haben muss. Als
schadensstiftende gerichtliche Entscheidung, die auf dem Gutachten beruht, kommt hier der Zuschlagsbeschluss des
Gerichts in Betracht.
5. BGH – Urteil: Weniger Rechte für Mieter
12.03.2009Der BGH stellt sich auf die Seite der Vermieter: Für eine Mieterhöhung reicht die Einsicht in den Mietspiegel aus – und auch der Kündigungsschutz der Mieter wurde eingeschränkt.
Für eine Mieterhöhung muss der Vermieter nicht immer den Mietspiegel beilegen. Es reicht aus, wenn er im Kundezentrum des Vermieters eingesehen werden kann, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az: VIII ZR 74/08). Mit einem weiteren Urteil schränkte der BGH den Schutz der Mieter nach einem Verkauf ihrer Wohnung ein (Az: VIII ZR 127/08). Eine Mieterhöhung können Vermieter unter anderem mit der im Mietspiegel nachgewiesenen üblichen Vergleichsmiete begründen.
Anfang 2006 war in Wiesbaden ein neuer Mietspiegel herausgegeben worden. Im konkreten Streitfall erhöhte daraufhin eine Immobiliengesellschaft die Miete von 375 auf 408 Euro monatlich. In dem Schreiben hieß es, der Mietspiegel sei beim Mieterverein erhältlich oder könne im Kundenzentrum des Vermieters eingesehen werden. Das reicht aus, urteilte der BGH. Der Deutsche Mieterbund kritisierte, das Urteil erschwere den Mietern die Prüfung.
Gegenwehr der Mieterinnen
Im zweiten Fall hatte 2002 eine Frau in München eine benachbarte Wohnung gekauft. Dort sollte ein Au–pair–Mädchen einziehen, um die beiden minderjährigen Kinder zu betreuen und die bei der Familie lebende Schwiegermutter zu pflegen. Die bisherigen Mieterinnen der Wohnung wehrten sich gegen den Rauswurf. Dabei verwiesen sie auf die gesetzliche Schutzfrist vor so genannten Eigenbedarfskündigungen von drei bis zehn Jahren. Doch dieser Schutz greife nicht, urteilte der BGH. Denn eine Eigenbedarfskündigung liege nur vor, wenn der Käufer selbst oder enge Angehörige in die Wohnung einziehen sollen. Für andere "berechtigte Interessen", wie hier den Einzug einer Hausangestellten, gelte der Kündigungsschutz nicht.
Bundesgerichtshof erlaubt Mietkündigung bei Abriss
In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter ihren Mietern kündigen können, wenn das Haus marode und abrissreif ist und eine Sanierung wirtschaftlich sinnlos wäre. Der Deutsche Mieterbund in Berlin warnt und sieht eine Einschränkung in Mieter– und Kündigungsschutz. (BGH, Urteile v. 28.1.2009, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08) In dem zugrundeliegenden Fall mussten die Richter über eine Räumungsklage entscheiden, in der es um ein Mehrfamilienhaus in Heidelberg ging, dass vom Vermieter aufgrund seines Zustands abgerissen und anstelle des Hauses ein neues Wohngebäude errichtet werden sollte. Eine Sanierung des Hauses wäre laut Gutachter teurer gekommen als ein Neubau, dementsprechend kündigte der Vermieter alle Mietverhältnisse. Da die Mieter die Kündigungen nicht akzeptierten, klage der Vermieter auf Räumung des Hauses.
Mieterbund kritisiert das Urteil
Das Gericht gab dem Vermieter recht und sah die Kündigung der Mietverhältnisse als berechtigt an. In der Urteilsbegründung ließen die Richter unter Anderem verlauten, dass die vom Vermieter geplanten Baumaßnahmen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen würde, da diese von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen wurde. Außerdem würde durch den Neubau zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Bei einem Weiterführen der Mietverhältnisse wäre nur eine Minimalsanierung möglich gewesen, die ein erhebliches wirtschaftliches Risiko mit sich bringen würde.
Der Deutsche Mieterbund steht dem Urteil skeptisch gegenüber. Der Direktor des DMB, Lukas Siebenkotten, kritisierte das Urteil scharf und stellte fest: "erstmals werden Renditeerwartungen und –hoffnungen eines Finanzinvestors höher bewertet als die Bestands– und Wohninteressen der Mieter".
6. Altlasten – Konsequenzen für den Grundstückseigentümer
Beim Erwerb von Immobilien werden die Risiken möglicher Altlasten, d.h. Kontaminationen des Bodens bzw. des Grundwassers, aus Unkenntnis oft unterschätzt. Dabei haben unerwartet angetroffene Altlasten meist gravierende Auswirkungen auf Bauvorhaben insbesondere durch erhebliche Mehrkosten für Erkundungs–, Sanierungs– oder Entsorgungsmaßnahmen, aber auch durch Zeitverzug und daraus resultierend die verspätete Fertigstellung von Gebäuden und Anlagen.
Sind dagegen die Altlasten bereits beim Erwerb eines Grundstückes vollständig bekannt, können die daraus resultierenden Kosten– und Zeitfaktoren kalkulatorisch und bezogen auf den Bauablauf realistisch geplant werden.
In den folgenden Ausführungen soll beispielhaft erläutert werden, welche Konsequenzen bekannte bzw. unbekannte Altlasten für den Grundstückseigentümer haben können und worauf beim Grundstückserwerb bezüglich möglicher Altlasten geachtet werden sollte.
Registrierung von Altlastenverdachtsflächen
Auf Länderebene werden Altlastenkataster geführt, in denen alle bekannten Altlastenverdachtsflächen (Altstandorte und Altlastenverdachtsflächen) und deren erreichter Erkundungsstand registriert sind. Zu den Altstandorten gehören insbesondere Industriestandorte aber auch gewerblich genutzte Grundstücke, wie chemische Reinigungen, Tankstellen, Kfz–Reparaturwerkstätten, agrochemische Zentren, Viehzuchtanlagen etc. Zu den Altablagerungen zählen u. a. wilde Deponien und Ablagerungen. In den Umweltämtern der Landratsämter bzw. der kreisfreien Städte kann man eine Auskunft erhalten, ob für ein Grundstück ein Altlastenverdacht bekannt ist. Nach dem Umweltrahmengesetz sind die zuständigen Behörden unter Wahrung von Persönlichkeitsrechten zur Auskunft verpflichtet.
Nicht in jedem Fall sind aber Altlasten in diesem Kataster registriert. Dies gilt insbesondere für Grundstücke, auf denen bereits vor vielen Jahrzehnten eine ge–werblichindustrielle Nutzung eingestellt wurde und die als Industriestandorte nicht mehr bekannt sind. Deshalb werden neben den bekannten und registrierten Altlastenverdachtsflächen jedes Jahr weitere Altlastenverdachtsflächen zufällig, so z. B. bei Baumaßnahmen angetroffen.
Welche Maßnahmen können Behörden für Altlastenverdachtsflächen anordnen?
Auf einem Grundstück, für das ein Altlastenverdacht besteht, kann nach § 9 BBodSchG eine erste Untersuchung, im Regelfall eine historische und orientierende Untersuchung, angeordnet werden. Diese Amtsermittlung wird durch die Pflicht der Behörde, dem Altlastenverdacht nachzugehen, begründet. Das gleiche Vorgehen erfolgt bei einer unerwartet angetroffenen Altlast. In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer das zuständige Umweltamt informieren. Dieses leitet dann die Untersuchung ein. Der Grundstückseigentümer muss gemäß § 9 BBodSchG die Untersuchung seines Grundstückes dulden und das Betreten sowie die Probenahme gestatten. Nach Vorlage des Untersuchungsergebnisses muss der Eigentümer von der Behörde schriftlich über das Ergebnis informiert werden. Die historische und orientierende Untersuchung wird üblicherweise durch die Behörde finanziell getragen. Die historische Erkundung dient dazu, anhand der ehemaligen Nutzungen und den eingesetzten Schadstoffen Kontaminationsschwerpunkte zu erfassen. Diese werden dann im Rahmen einer orientierenden Untersuchung beprobt und chemisch untersucht.
Werden bei der orientierenden Untersuchung keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten festgestellt, sind keine weiteren Untersuchungen erforderlich und die Behörde verzichtet meist auf weitere Auflagen.
Werden im Rahmen der orientierenden Untersuchung jedoch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten im Sinne des § 2 BBodSchG festgestellt, ordnet die Behörde i. d. R. eine Detailuntersuchung an. Eine Detailuntersuchung dient dazu, eine Altlast horizontal und vertikal genau abzugrenzen. Als Ergebnis der Detailuntersuchung muss entschieden werden, ob eine Sanierung erforderlich ist oder ob die Untersuchung nach der Detailuntersuchung abgeschlossen wird und ggf. ein Monitoring zur überwachung der Altlast ausreichend ist.
Ist eine Sanierung der Altlast erforderlich, kann die Behörde die Erstellung einer Sanierungsuntersuchung und eines Sanierungsplanes fordern (§ 13 BBodSchG). Die Sanierungsuntersuchung hat das Ziel, aus den möglichen Sanierungsverfahren unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit das geeignete Verfahren für die jeweilige Altlast unter Berücksichtigung aller Rahmenbedingungen zu ermitteln. Auf Grundlage dieser Sanierungsuntersuchung erfolgt die Erstellung des Sanierungsplanes, in dem die Sanierungsziele und die konkrete Umsetzung dargestellt werden. Auf Grundlage des von der Behörde bestätigten Sanierungsplanes erfolgt dann die Anordnung zur Sanierung. Die gesamten Arbeiten sollten immer unter ständiger Abstimmung zwischen Grundstückseigentümer, Gutachter und Behörde erfolgen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
Abb. 1: Vorgehensweise zur Untersuchung/Sanierung von Altlasten Die Behörde kann anordnen, dass alle oben genannten Untersuchungen von einem Sachverständigen nach § 18 BBodSchG durchzuführen sind.
Die Kosten für die Detailuntersuchung, für Monitoring– und Sanierungsmaßnahmen tragen gemäß § 24 BBodSchG die Verpflichteten. Hierzu sind im § 4 BBodSchG Festlegungen getroffen, wer zu den Pflichtigen zählt ("... Der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück sind verpflichtet, den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. ..."). Der aktuelle Grundstückseigentümer wird der erste Ansprechpartner für die Behörden sein. Gemäß § 24 BBodSchG haben mehrere Verpflichtete untereinander einen Ausgleichsanspruch. In der Praxis sieht es oft so aus, dass nur der aktuelle Grundstückseigentümer der Ansprechpartner ist. Der Verursacher von Altlasten ist in vielen Fällen nicht mehr vorhanden. Insbesondere bei unbekannten Altlasten ist der eigentliche Verursacher nicht bekannt. Deshalb wird der Eigentümer, auch wenn er nicht gleichzeitig Verursacher der Altlast ist, die Kosten oft allein tragen müssen.
Bei verpachteten gewerblich–industriell genutzten Grundstücken sollte im Pachtvertrag eine rechtlich eindeutige Regelung enthalten sein, wer im Fall einer entstandenen schädlichen Bodenveränderung haftet. Werden bei den genannten Maßnahmen zur Untersuchung und Sanierung öffentliche Mittel verwendet, sind die Regelungen des § 25 BBodSchG zum Wertausgleich unter Berücksichtigung des Verkehrswertes zu berücksichtigen.
(Verweis auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts Leipzig vom 16. März 2006 (BVerwG 7 C 3.05 – Urteil vom 16. März): ein Gesamtrechtsnachfolger haftet auch für schädliche Bodenveränderungen und Altlasten, die von seinen Rechtsvorgängern durch unerlaubte Ablagerungen verursacht worden sind.)
Worauf sollte beim Erwerb eines Grundstückes geachtet werden, um Altlasten rechtzeitig zu erkennen?
Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte dieses immer mit offenen Augen besichtigen und Informationen zu früheren Nutzungen einholen. Insbesondere bei gewerblich–industriell genutzten Grundstücken ist immer eine Anfrage beim zuständigen Umweltamt ratsam, ob das Grundstück im Altlastenkataster erfasst ist. Dadurch erfährt man meist nur, ob generell ein Altlastenverdacht vorliegt, konkrete Daten zu Art und Umfang der Kontamination sind nur für einen Teil der erfassten Flächen vorhanden. Beispielsweise kann eine Befragung von älteren, ortskundigen Anwohnern durchaus auch nützlich sein, um Informationen zu früheren Nutzungen zu erhalten.
Auch bei nicht gewerblich–industriell genutzten Grundstücken kann es bereits Anhaltspunkte aus der Historie geben, die eine mögliche Altlast vermuten lassen. So wurden z. B. kleinere alte Sand– oder Kiesgruben üblicherweise geländegleich mit Abfällen aufgefüllt bzw. wurden als Deponien genutzt, die aber auf Grund des langen Nutzungsendes meist nicht mehr bekannt sind. Regional wurden vor Jahr–zehnten z. T. auch Kleingärten auf alten Deponien angelegt. Auch vorgenommene Geländeregulierungen können ein Hinweis sein, dass ortsfremde Materialien vorhanden sind. Wurden hierbei schadstoffbelastete Materialien verwendet (z. B. in der Nähe zu Industriestandorten), kann eine Altlast vorhanden sein, auch wenn es keine gewerblich–industrielle Nutzungen des Grundstückes gab.
Im Zweifelsfall sollte deshalb vor einem Grundstückserwerb ein Bodengutachten erstellt werden. Damit erhalten bei einem Grundstücksverkauf beide Vertragsparteien mehr Sicherheit zum Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Die Kosten für eine Altlastenuntersuchung oder ein Bodengutachten können nicht pauschaliert werden, da jedes Untersuchungsprogramm für jedes Grundstück individuell zusammen gestellt werden muss. In jedem Fall ist ein vor dem Grundstückserwerb erstelltes Bodengutachten preiswerter als die möglichen Folgekosten eines allzu überstürzten Grundstückserwerbs. Zur Kostenoptimierung ist zu empfehlen, die Altlastenuntersuchung ggf. mit einer Baugrunderkundung und/oder Untersuchung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes zu koppeln. Damit können mit den für die Erkundungen erforderlichen Bohrungen mehrere für den potenziellen Grundstückskäufer wichtige Aspekte gleichzeitig geklärt werden.
Besonderheiten bei Grundstücken, die keine Altlasten aufweisen
Besteht für ein Grundstück kein Altlastenverdacht bzw. wird der Altlastenverdacht im Rahmen der historischen oder orientierenden Untersuchung nicht bestätigt, werden von der Behörde in der Regel keine weiteren Maßnahmen gefordert.
Der Grundstückseigentümer muss trotzdem wissen, dass bei Baumaßnahmen für die Verwertung bzw. Entsorgung von Bodenaushub Mehrkosten entstehen können. Denn einmal ausgehobener Boden ist Abfall im Sinne des § 3 Kreislaufwirtschafts– und Abfallgesetzes (KrW–AbfG). Für eine Verwertung gelten spezielle Bedingungen. Wenn diese auf Grund des Schadstoffgehaltes nicht gewährleistet werden können ist ggf. eine (kostenintensive) Entsorgung notwendig. Dies gilt insbesondere für Böden, deren Schadstoffgehalt für eine gewerblich–industrielle Nutzung noch keine schädliche Bodenveränderung darstellt, der Schadstoffgehalt aber andererseits bereits so hoch ist, dass eine Verwertung bei anderen Baumaßnahmen nicht zulässig ist. Für solche Fälle ist eine Untersuchung des Aushubs empfehlenswert, wobei die Untersuchung entsprechend den im jeweiligen Bundesland angewendeten Regelwerken erfolgen muss.
Besonderheiten bei sanierten Altlasten und Umnutzungen von Grundstücken
Bei bereits sanierten Grundstücken können noch Restkontaminationen im Boden vorhanden sein. Bei der Altlastensanierung werden Sanierungsziele festgelegt, die durch die Sanierung von Boden und Grundwasser zu erreichen sind. In den meisten Fällen werden diese unter Berücksichtigung der Prüfwerte der BBodSchV und den länderspezifischen Regelungen festgelegt. Es gibt Fälle, in denen die Sanierungszielwerte nicht flächendeckend erreicht werden konnten (z. B. durch Inhomogenitäten, vorhandene Bebauungen etc.) und eine Sanierung unverhältnismäßig gewesen wäre. Werden jedoch bei späteren Baumaßnahmen diese Restkontaminationen mit ausgehoben, sind diese unter fachtechnischer überwachung zu separieren und sachgerecht zu entsorgen. Dadurch entstehen trotz vorangegangener Sanierung erhöhte Entsorgungskosten. In vielen Fällen sind Altlasten trotz ihrer hohen Schadstoffgehalte in dem entsprechenden Bereich verblieben und wurden direkt vor Ort "gesichert". Zu solchen Sicherungsmaßnahmen gehören z. B. Oberflächenabdichtungen. Werden solche gesicherten Altlasten bei späteren Maßnahmen verändert, sind auch hierfür erhöhte Kosten für eine erneute Herstellung der Sicherungsmaßnahme oder eine Sanierung einzuplanen. Diese gesicherten Altlasten sind in den Altlastenkatastern registriert, so dass ein Eigentümer hierüber vorab Informationen erhalten kann.
Auch bei Umnutzungen von Grundstücken sind bei Altlastenverdachtsflächen Besonderheiten zu beachten. Sämtliche Altlastenbewertungen werden nutzungsspezifisch vorgenommen, ebenso werden Sanierungszielwerte nutzungsspezifisch festgelegt. Es gibt folgende Nutzungskategorien, deren Gliederung auch in den Prüfwerten der BBodSchV und länderspezifischer Regelwerke Anwendung finden:
– Nutzung als Kinderspielflächen – Nutzung als Wohngebiete – Nutzung als Park–/Freizeitanlage – Nutzung als Gewerbe–/Industriegrundstück
Weiterhin gelten separate Regelungen für landwirtschaftliche Nutzungen bzw. Kleingärten.
Wenn sensiblere Nutzungen geplant werden, ist bei vorhandenen Altlastengutachten oder durchgeführten Sanierungen die vorhandene Bewertung auf die neue Situation hin zu überprüfen. So kann es beispielsweise vorkommen, dass auf einem gewerblich–industriell genutzten Grundstück in einer Altlastenuntersuchung Schadstoffe im Boden festgestellt wurden, die jedoch für eine gewerblich–industrielle Nutzung zulässig sind und keine weiteren Erkundungs– oder Sanierungsmaßnahmen nach sich gezogen haben. Wird für das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt eine sensiblere Nutzung z. B. als Wohngebiet geplant, ist eine Neubewertung erforderlich, ob eine Wohnnutzung zulässig ist oder ob hierfür Sanierungsmaßnahmen notwendig werden.
Pflichten der Informationspflicht des Verkäufers bei Grundstücksveräußerungen
Ein Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, eine bekannte Altlast offenkundig darzulegen. Ist dem Verkäufer lediglich ein Altlastenverdacht bekannt, so ist auch dieser dem potenziellen Käufer mitzuteilen. Gespräche über mögliche Altlasten sollten dokumentiert und dem Kaufvertrag beigefügt werden, da mündliche Absprachen später mangelhaft nachweisbar sind. Zu dieser Thematik gibt es inzwischen verschiedene Gerichtsurteile (u. a. BGH Az.: V ZR 285/99 vom 20.10.2000).
Andererseits ist auch ein Käufer angehalten, das Objekt "mit offenen Augen" zu besichtigen und bei augenscheinlichen Verunreingungen (z. B. ölflecke) beim Verkäufer nachzufragen.
Ist dem Käufer dagegen bekannt, dass eine Altlast oder ein Altlastenverdacht vorliegt und er kauft mit diesem Wissen das Grundstück, so haftet er i. d. R. selbst. Bei einer bekannten Altlast ist es immer zweckmäßig, dass der Umgang mit der Altlast vertraglich geregelt wird, z. B. über eine Kaufpreisermäßigung in Höhe der Sanierungskosten. Hierzu sollte eine auf Umweltrecht spezialisierte rechtliche Beratung hinzu gezogen werden.
Fazit
Der Erwerb eines Grundstückes mit schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten sollte eine bewusste Entscheidung des Erwerbers sein. Nur damit kann er von vorn herein eine sichere Zeit– und Kostenplanung erstellen. Die Revitalisierung von "gebrauchten" Grundstücken ist in unserer heutigen Zeit mit den hohen Flächenverbräuchen eine wichtige und zukunftsorientierte Lösung. Die betreffenden Grundstücke haben oft eine gute Verkehrsanbindung, sind erschlossen und damit für Investoren attraktiv. Jedoch nur mit einem sicheren Wissen über schädliche Bodenveränderungen und Altlasten können unvorhergesehene Kosten vermieden werden.