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Der Beleihungswert / Definition
Der Begriff des kreditwirtschaftlichen Beleihungswertes ist im § 12 des Hypothekenbankgesetzes (HBG) verankert und bildet über das Kreditwesengesetz (KWG) die Grundlage für die Beleihung aller auf Immobilien besicherter Kredite.
Im derzeit geltenden § 12 HBG ist der Begriff des Beleihungswerts wie folgt definiert:
Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf
den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert
nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur
die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu
berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsgemäßer
Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.
Hinweis: Es wird angestrebt den Begriff »Verkaufswert« wegen zu großer Nähe und in der Vergangenheit missgedeuteter, vermeintlicher Analogien zum »Verkehrswert«-Begriff des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) — vgl. hierzu auch Ausführungen zum »Marktwert«-Begriff — durch den Begriff »Beleihungswert« selber zu ersetzen, da diese beiden Wertbegriffe inhaltlich identisch sind.
Immobilienkredite sind wegen der üblichen Tilgungsvereinbarungen relativ lang laufende Kredite. Die vollständige Rückzahlung erfolgt daher erst nach 15, 20 oder auch mehr Jahren. Über diesen Zeitraum dient die Immobilie als Pfand und sichert den Rückzahlungsanspruch des Gläubigers für die vereinbarte Grundschuld. Aus dessen Sicht kommt es also auf die nachhaltige Werthaltigkeit der Immobile über die Laufzeit des Kredites an und z.B. nicht auf den aktuellen Marktwert zum Erwerbszeitpunkt. Angesichts der Zweckbestimmung einen Wert als sichere Wertobergrenze für die langfristige Beleihung zu finden, ist der »Beleihungswert« als eigenständiger Wert und dementsprechend hinterlegter Wertbegriff zu verstehen.
Eine wesentliche Präzisierung hat der Begriff des Beleihungswertes im Jahr 1996 durch das »Grundsatzpapier zum Beleihungswert von Immobilien« des Verbandes der Deutschen Hypothekenbanken (VDH) erfahren. In diesem wurde der »Beleihungswert« nunmehr wie folgt definiert:
Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird.
Diesem Begriffsverständnis wurden weiterhin folgende Bedeutungsdefinitionen hinterlegt:
| »aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleitete Erkenntnisse«if"> | Sichere, durch Erfahrung gestützte Wertmaßstäbe, die maßgeblich aus der Interpretation und Analyse von langfristigen Entwicklungen des Marktes in der Vergangenheit und in der Gegenwart gewonnen wurden, und die unter kritischer Einschätzung der gegenwärtigen Situation und des zukünftigen Entwicklungsrisikos vorsichtig fortgeschrieben werden. |
| »dauerhafte, zukunftssichere Merkmale« | wertbestimmende Umstände und Erträge, die zum Wertermittlungszeitpunkt nachhaltig sicher sind und die voraussichtlich auch in Zukunft Bestand haben werden. |
| »ein langer, in die Zukunft gerichteter Zeitraum« | möglichst langfristige Gültigkeitsdauer, mehrere Jahre |
| »normaler Geschäftsverkehr« | freihändiger Verkauf bei angemessener Verwertungszeit, unter der Voraussetzung, dass kein extrem negativer oder positiver Markt vorhanden ist; Verkauf unter Druck oder mittels Zwangsmaßnahmen sind hiermit nicht gemeint |
Im Unterschied zum Marktwert (Verkehrswert), der den auf den Wertermittlungstichtag bezogenen Gegenwartswert darstellt, ist somit festzuhalten, dass der Beleihungswert als der dauerhafte, stichtaglose Zukunftswert einer Immobilie zu verstehen ist.